物业纠纷典型案件报道 | 业主大会决议缘何被法院撤销-koko官网下载

■物业纠纷典型案件报道

业主自治不是法外之地。业主自治制度的规范化运行，有赖于各主体在各自功能边界内协同发力

《法治日报》记者 邢东伟 翟小功

□李雪

业主大会决议的合法性，以表决程序合法与投票数据真实为双重基础。随着电子投票在小区业主自治中的推广，部分业委会片面追求“效率”，将法定程序视为可以绕开的环节，投票数据的真实性无从保障，极易侵害业主的知情权、参与权和表决权。

近日，海南省文昌市人民法院审结一起业主撤销权纠纷案，支持业主谢某起诉请求撤销业主大会全部三项决议。这一裁判重申一条朴素规则：业主自治的根基是程序合法与数据真实；技术可以升级，程序不能省略；工具可以外包，责任不能外包。该判决已生效。今年7月，本案入选海南省高级人民法院发布的物业纠纷典型案例。

无法自圆其说的投票

2024年3月26日，文昌市某小区业主大会发布《关于组织召开物业选聘等议题由业主共同决定的业主大会公告》。文昌市住房和城乡建设局于2024年4月1日向某小区业主委员会下达责令限期改正通知书，限某小区业主委员会于2024年4月10日前自行撤销公告。

然而，某小区业主委员会并未按照要求自行撤销公告，而是继续按照公告中载明的方式竞选物业服务企业。小区业主大会2024年6月8日发布《关于某小区第三次业主大会会议决议的公告》，该公告载明小区第三次业主大会作出的三项议题的决议。

所谓三项议题，即关于四家竞选物业服务企业获得法定通过的决定并授权业委会按照公告会议流程推动后续签约的决议，同意《某小区居住区域业主大会议事规则》(2024修订版)的决议，同意《某小区居住区域业主管理规约》(2024修改版)的决议。

上述决议公布后，某小区业主委员会又作出了《某小区新物业中选及合同签署通知书》和《关于发出新物业中选及合同签署通知书的公告》。

业主谢某以业主大会和业主委员会剥夺了业主预先投票决定续聘原物业公司还是选聘新物业公司、预先投票决定选聘物业公司的选聘方案的重大权利等为由提起诉讼，请求撤销文昌市某小区业主大会和业主委员会作出的第三次业主大会所有议题决议。

文昌市法院经审理认为，某小区业主大会、业主委员会未依法依规召开业主大会共同讨论决定“究竟是续聘原物业公司还是选聘新的物业公司，是采取协议方式选聘还是采取招投标方式选聘”，而是径行发布某小区业主大会公告，公布选聘物业公司方案，选聘方式为采取协议方式选聘，公开向潜在物业公司开放接收报名，公示有效竞选物业公司名单，该公告的发布违反法定程序。

关于文昌市某小区业主大会、业主委员会作出的第三次业主大会三项议题的效力，法院查明，某小区采用“海南智慧管家小区服务平台”和“业主我当家”两个平台投票，该小区通过重庆某科技公司的“业主我当家”平台统计电子投票数据时，存在未有效核实业主身份以及数据采纳、统计混乱的情况。

重庆某科技公司出具的“业主我当家”导出电子投票数据阅读理解指南载明，平台不能证明手机号与业主的关系，依赖小区上传业主清册背书，电子投票数据不真实，不能认定有效。海口某科技公司出具的复函中载明：业主根据引导进行实名认证，实名认证通过后，平台以实名认证信息自动查询认证人名下所有的房产数据，认证人选择需要绑定的房屋即可完成人房关联绑定。书面投票、电话录音征求意见及弃权票的数据及统计有效票数的过程存在混乱。

综上所述，某小区业主委员会统计的第三次业主大会投票数据不具备确认了业主身份这一前提，投票统计数据不客观、不真实，具有一定程度的随意性和主观性，故法院认定某小区业主大会、业主委员会最终公布的投票、唱票结果不真实、不客观、不合法。

此外，公告发布的投票期间为2024年4月26日至2024年5月15日，应该核查整个投票期间的电子投票数据，而某小区业主委员会仅核查最后两天的投票数据。某小区业主委员会前后统计数据不一致，但未提交证据证明其原因。

《某小区居住区域业主大会议事规则》（2024修订版)损害了业主的合法救济途径，一定程度上剥夺了业主的诉讼权利。某小区业主委员会制定的《某小区居住区域业主大会议事规则》（2024修订版）和《某小区居住区业主管理规约》（2024修订版）的部分内容均违反了法律规定。

最终，文昌市法院支持了谢某的诉请，判决撤销某小区业主大会和业主委员会作出的第三次业主大会全部议题决议。

工具升级不等于义务履行

业主大会是住宅小区全体业主行使共有管理权、实现自我治理的重要组织形式，其决议行为直接关系到广大业主的切身利益和小区的和谐稳定。人民法院在审查业主委员会决定是否应予以撤销时，主要考量业主实体权益是否受侵害，程序是否重大违法，即是否对表决结果真实性、公正性产生实质性损害。

《海南经济特区物业管理条例》明确保障业主知情权、参与权。某小区业主委员会作出决议的程序存在根本性缺陷：一方面，续聘与选聘是两个不同性质的议题，续聘是对既有合同关系的延续确认，选聘涉及新合同关系的创设，二者考量因素与判断标准有实质差异，合并表决使业主无法分别表达其真实意思；另一方面，将方案内容与选聘对象捆绑为同一决议事项，业主丧失就方案内容先行审议、单独否决的权利。

从规范评价角度看，案涉决议虽然是业主大会作出的，属于自治组织行为，但召集程序、表决方式违反法律强制性规定时，其所形成之多数决即失去正当性基础。因为，程序违法损害业主行使表决权的实体权利，在信息不充分或议题混杂的情况下作出的意思表示，难以认定为业主的真实意思表示，程序正义确保集体意思形成过程中每一成员的知情权、审议权与表决权不受减损。

电子投票本是适用于外地业主表决，高效便捷的意思表示新型载体，属于《海南经济特区物业管理条例》规定的书面征求意见形式，身份核验是意思表示真实性的前置性程序要件，核验义务的履行程度，直接决定表决数据的法律效力。投票平台须确保投票可追溯至特定业主且与该业主所有的房屋专有部分面积形成确定对应关系，否则表决数据丧失合法性基础。

本案中，“业主我当家”平台的运作，与前述身份核验标准存在显著偏离：一方面，平台未对接不动产登记信息系统，身份核验缺乏权据源支撑，“人”与“房”之对应关系无法确认；另一方面，后台数据显示同一手机号对应不同房号不同业主姓名等情形，表明系统无法有效识别同一主体对多个专有部分的代理权限或存在冒名操作。此外，业主委员会未公示作废票的认定标准及依据，程序透明度不足。业主委员会对两日投票数据进行自查即作废109张票，按同比例推估，全体数据的真实性难以维持。

区块链技术保障上链后数据的完整性，不能增加上链前数据采集阶段的身份核验证明力。电子投票数据的证据链条应由身份核验、意思表示形成、数据采集、上链存证诸环节构成，任一环节缺失，均影响电子投票的真实性。

为此，法院判决确立了电子投票数据有效性的审查框架：投票平台是否具备身份核验功能、核验义务的履行程度是否达到“人、房、票”三者对应、平台运营方及业主委员会就此承担何程度举证责任。该审查框架对各地推广电子投票具有参照价值，为采用新型表决方式作出意思表示提供了裁判样本。

业委会应恪守职权边界

这一撤销判决，让人们对业主自治有了新的反思：业主委员会的职权边界究竟在哪？

一审判决认为：业主委员会的权力来源具有法定性与派生性：一方面，民法典、物业管理条例等法律法规就业主委员会的法定职责予以直接规定；另一方面，法律未明确授权的事项，业主委员会须以业主大会的有效决议为指导。否则无论是否经业主大会表决通过，均不具有法律约束力。

本案中，《某小区居住区域业主大会议事规则》对业主行使撤销权附加限制，民法典规定业主行使撤销权不以获得他人同意为要件，该条属强制性规范，不能通过议事规则变更或限缩该项权利的行使条件，《某小区居住区域业主大会议事规则》的修改因违反法律强制性规定无效。同理，《某小区居住区业主管理规约》的修改因违反民法典相关规定而无效。

业主自治制度兼具私法自治与公共治理的双重属性。作为私法自治在共有关系中的展开，业主得以通过集体决议管理共有财产与共同事务。作为基层社会治理的重要组成部分，业主大会决议涉及区域内公共秩序的生成与维护，须受法律强制性规范的约束。自治与法治之间，构成一种“框架性自治”关系——法律设定程序与实体边界，业主在此边界内行使自主决定权。

本案所涉诸争议，从程序违法、数据失真到越权条款，均可归结为同一问题：自治组织对法定边界的逾越。这一现象在实践中具有普遍性，海南儋州曾有小区因表决通知送达不到位、大量业主未收到会议材料，换届选举决议被法院撤销。在各地法院发布的典型案例中，业委会账目不公开、投票明细不透明引发的知情权纠纷同样屡见不鲜。

业委会成员大多是普通业主，凭一腔热情履职，对表决规则、程序要求未必熟悉；线上投票普及后，又添了新考题：业主身份由谁核验？投票数据由谁监督？街道社区的指导监督如何落到实处？这些问号，横在每一个打算“线上开会”的小区面前。

■记者手记

业主自治不是法外之地。业主自治制度的规范化运行，有赖于各主体在各自功能边界内协同发力：业主积极行使权利并承担监督职责，业主委员会恪守授权边界与程序要求，行政机关依法履行指导与纠偏职能，司法机关通过个案裁判确立规则预期。四者各归其位、各尽其责，方能形成制度运行的良性循环。

责编：戴蕾蕾