“十四五”时期住房城乡建设的三个“切面”-koko官网下载

《法治周末》记者 肖莎

今年9月以来，北京市东城区一个建于1998年的老旧小区，正在经历一场“焕新”。在被纳入北京市老旧小区综合整治项目后，小区内装上了脚手架、工人上下班打卡的门禁，小区业主群里每天都在讨论改造方案的可取之处和尚须改进的地方。

更换已经锈蚀严重的上下水管、更换掉隔音效果和保暖效果都欠佳的外窗、拆掉摇摇晃晃随时可能掉下的窗户护栏、重做保温层……这一切都在紧锣密鼓地进行。

“可以预见，小区将会像一个人穿了件崭新的上衣，还戴了顶新帽子。”一位业主想象着不久的将来，小区内拆掉脚手架和安全绿网后的样子。虽然现在每天都面临着施工噪音、粉尘的困扰，还有因施工过程中与施工单位产生的冲突和不满，但是一想到通过改造能解决小区内的各种安全隐患，提升小区环境和居住质量，他认为忍忍也值得。

这样的图景，是最近几年全国范围内开展老旧小区改造的一个缩影。

国务院新闻办公室于10月11日举行的“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部部长倪虹和3位副部长董建国、秦海翔、李晓龙介绍“十四五”时期住房城乡建设高质量发展成就。

倪虹介绍，“十四五”期间，全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人；加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个、养老托育等社区服务设施6.4万个；更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里；打造“口袋公园”1.8万多个、城市绿道2.5万公里，以“小切口”改善“大民生”。

这样的数字，和《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（以下简称《纲要》）的要求基本一致。《纲要》提出，加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。到“十四五”时期末，力争基本完成2000年年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

老旧小区改造的“三个革命”

新闻发布会上，秦海翔提到，城镇老旧小区改造是提升群众获得感的重要工作，也是城市更新行动的重要内容。

“我们实施老旧小区改造，就是为了让群众在小区生活得更安心、更放心、更舒心。”秦海翔说，聚焦“为民、便民、安民”，扎实推进老旧小区改造工作，住房城乡建设部主要抓了3件事，可以概括为“3个革命”。

第一个，是“楼道革命”。聚焦群众的急难愁盼问题，“哪不行改哪、缺什么补什么”。一方面，改善小区基础设施，更新改造水、电、气、热等老化的管线管道31万公里，努力解决群众反映的跑冒滴漏、电压不稳、线路“蜘蛛网”等问题。另一方面，修缮居民楼的公共空间，同步实施建筑节能改造3.7亿平方米，努力解决困扰大家的房屋漏雨、外墙保温等烦心事。特别是大家比较关心的加装电梯工作，这5年通过老旧小区改造，加装了12.9万部电梯，让以前难得下楼的老年人，加装电梯以后可以经常下楼晒晒太阳、和老街坊聊聊天。

第二个，是“环境革命”。对小区的路面、绿化、照明等“硬环境”和养老、托育等“软服务”同步进行改造提升。通过老旧小区改造，让大家停车充电更方便，实施适老化、无障碍的改造小区有5.6万个，增设停车位340万个、充电桩102万个，缓解了停车、充电焦虑。让大家休闲健身有去处，累计建设“口袋公园”1.8万多个，城市绿道约2.5万公里，新增文化休闲、体育健身场地2800多万平方米，为居民群众提供了休闲、锻炼的场所。让大家享受更便利的社区服务，增加了养老、托育等社区服务设施6.4万个，让居民群众出门下楼就能享受社区服务。

第三个，是“管理革命”。充分发挥基层党建引领作用，小区“改不改、改什么、怎么改、改后怎么管”，都由大家商量着定，不仅顺利推进了改造工作，改善了邻里关系，也进一步提升了群众对基层党组织的认同感和信赖感。同时，对改造后的老旧小区引入物业服务机制，加强小区的物业管理，努力做到一次改造、长期保持。

记者在采访中了解到，加装了电梯的小区业主，普遍对有电梯的生活较为满意，尚未能加装电梯的不少小区，也在为统一居民意见而努力，毕竟随着老龄化社会的到来，越来越多的老年人受困于腿脚问题，电梯对于解决二层以上住户的居住体验，至关重要。

如雨后春笋般出现的口袋公园，也在某种程度上增加了老百姓的生活幸福感。即便是在北京二环内寸土寸金的地方，政府也新建或改造了不少口袋公园。一位居住在北京市东直门一带的居民告诉记者，他居住的小区比较破旧，此前想要去公园散步只能到近两公里外的地坛公园或者去二环护城河河边，但是去年政府重新修了南馆公园，公园内有绿化、湖泊，有健身器材，有供老年人打牌、打乒乓球聊天的场所，也有供儿童娱乐的地方，小小的公园五脏俱全，“它成了我在高楼间隙里的放空呼吸之地，让我抬脚就能实践‘公园二十分钟理论’（短暂接触自然环境约20分钟可显著减轻压力、改善情绪的心理现象）”。

“750多万套已售难交付的住房实现交付”

“十四五”时期，也是百姓对房地产市场变化体会较为深刻的5年。整个房地产市场从新房市场向存量房市场转变、从卖方市场向买方市场转变，整个市场的运行逻辑都在发生变化。从中央到地方，基于房地产市场的新变化，也推出了适合相应时期的住房调控政策。

董建国在新闻发布会上提到，“十四五”时期，住房城乡建设部着力满足多样化改善性住房需求。坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府房地产市场的调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策，支持居民合理住房消费，通过市场体系满足居民的多样化改善性住房需求。不断加大对居民购房的政策支持力度，下调住房公积金和商业银行贷款首付比例和利率、对居民“卖旧买新”换购住房给予退税支持、下调契税税率、取消普通住宅和非普通住宅标准等，各地也因城施策出台了购房补贴等各类优惠政策，降低居民的购房成本。

关于上述举措，记者在采访中了解到，居民对房贷利率下调、契税税率下调等措施的感受较深，一些资深购房者在最近几年里经历了购房时房贷利率基于基准利率上浮、房贷利率等同于基准利率、房贷利率持续下调的过程，还贷的压力从具体数字的表现上的确是一直在下降。

“‘十四五’期间，全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米。同时，存量住房市场的规模持续扩大，目前，全国有15个省、区、市二手住宅交易量超过新房。”董建国提到了这样一组数据。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，这组数据也说明，进入存量时代，不能拿新房增长与否来评判住房市场是否企稳，而要以“新房 二手房”的数据来综合评判。

此外，“十四五”时期新房领域“保交楼”的做法可圈可点。董建国介绍，住房城乡建设部门着力维护购房群众的合法权益。扎实推进保交楼工作，坚决打好保交房攻坚战，国家、省、市成立了三级工作专班上下联动，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，指导各地按照市场化、法治化原则，“一楼一策”推进分类处置。对符合条件的房地产开发项目，通过城市房地产融资协调机制纳入“白名单”给予项目融资支持，保障正常建设资金需求，推动项目早日建成交付；对资不抵债的项目，加快推进破产重整或清算，在司法处置中把维护购房人合法权益放在首要位置。对违法违规、损害群众利益的企业，坚决查处，不让其“金蝉脱壳”、蒙混过关。

“截至目前，全国750多万套已售难交付的住房实现交付，有力维护了广大购房人合法权益。”董建国列出了这个数据。

李宇嘉认为，这一系列表述传达出的信号有：一是风险处置过程中，政府兜底的只有保交付；二是保交付的前提是贯彻企业主体责任，即企业是交房的第一责任人；三是保民生、保项目，而不是保主体，这就是杜绝开发商把责任和风险转嫁给政府。

“强调对违法违规、损害群众利益的企业坚决查处，不让其金蝉脱壳，蒙混过关，本质上意味着企业要先完成交付的责任，再按照风险处置的流程，以法治化的方式解决债务问题，实际控制人为了留住自身的财富，采取各种方法比如家族信托进行脱壳的做法，都行不通了。”李宇嘉说。

明确提出好房子的“五个维度”

在此次发布会上，倪虹还详细回答了，为了推动“好房子”建设，住房城乡建设部门做了什么。

第一，在好的标准上下功夫。强制性国家标准《住宅项目规范》已经于今年5月1日正式实施，也就是说，从5月1日以后，新建的住宅项目都要按照这个新的标准来实施，这个标准有14项提升，比如，楼的层高，现在已经从原来的2.8米提高到不低于3米；4层以上的楼都要加装电梯；对楼板的隔音要求降低10个分贝。

第二，在好的设计上下功夫。如何解决老百姓身边的问题，特别是让每一平方米物有所值、甚至物有超值，这才是为老百姓造福。现在新规范是要求新房子能够建成好房子，同时也在研究，能有办法让老房子通过改造向“好房子”靠拢。

第三，在好的建材上下功夫。用“揭榜挂帅”的方式，推动研发适用于“好房子”的新型建材，比如，绿色材料，建造和装修以后，不用再等半年、等3个月放味；研究绿色建材、智慧安防、全屋智能，通过互联网、传感器等新技术、新材料、新产品，在“好房子”当中得到应用，提高住房品质。

第四，在好的建造上下功夫。现在很多建筑企业、设计单位都在下功夫研究，老百姓最关心的“好房子”要解决什么问题。

第五，在好的运维上下功夫。一方面，要建立房屋全生命周期的安全管理制度。第二方面，对于物业服务要实施一个提升行动，解决好群众有感的一些“关键小事”。

《住宅项目规范》施行后的住宅被业内称为“第四代住宅”，而有着高标准的“第四代住宅”某种程度上解决了百姓的诸多居住痛点，比如，现在的存量住宅中，7层以下楼房没电梯的问题困扰着很多老年群体，虽然“十四五”期间国家在大力推动老旧小区加装电梯，但是在一些地方，囿于手续和资金的问题，不少低层楼房的电梯加装问题仍未解决。但是《住宅项目规范》规定，最高入户层为四层及四层以上，每个住宅单元应至少设置1台电梯。这意味着更多住宅小区尤其是低层住宅项目，都可以纳入到“电梯房”的行列中。再比如，隔壁吵架自家都能听清楚、楼上孩子稍微跑两步楼下业主就上来敲门，是很多业主居住过程中遇到的问题。此次规范要求提高分户墙和楼板的隔音能力，提高卧室和起居室的降噪效果，也正是对人民群众关切的回应。

李宇嘉在接受记者采访时提到，还应该关注到，有关“好房子”，此前住房城乡建设部更多强调的是3个方面，即立标准、强科技、抓项目，此次提出建“好房子”要重点抓5个方面，即有好标准、好设计、好建材、好建造、好运维，背景就在于，近期各地“好房子”实践过程中有异化，即把“好房子”等同于大房子、贵房子，重建设、重投入，着力在高端商品房方面。因此，此次强调了好建造、好运维，即全生命周期的理解。

“这里的建造，既包含建筑本体，也包含配套设施和服务，以及好交付；好运维就是交付以后的维护，包含物业管理，房屋体检和保险，以及根据体检推进改造、更新等。因此，‘好房子’不仅是新房领域的，还要把‘好房子’涵盖的领域扩展到老旧小区改造、城中村危旧房改造、保障房建设等。”李宇嘉说。

责编：戴蕾蕾