十年前的约定换来了十年后的胜诉-koko官网下载

■ 办案笔记

□王玉臣

2014年，青海省西宁市某区政府实施某项目征收，当事人老张（化名）的商铺就在征收范围内。面对强拆，老张委托我代理。通过努力，不仅强拆暂停，老张和征收方最终也达成了征收补偿协议，取得了满意的补偿，并就安置房事宜和当地某城投公司签署了安置房协议。

然而，万万没想到的是，这么多年过去了，某城投公司并未如约交付约定的安置商铺，把双方约定的位置最好的商铺卖给了第三方，只给老张安置其他位置较差的商铺。

百般无奈之下，老张只好又找到了我，希望我再次帮助他维护自身的合法权益。

安置协议成空再启维权

接受委托后，通过综合考量，我制定了民事为主的诉讼方案，一方面帮助老张提起了安置房协议解除之诉，另一方面通过申请政府信息公开对这个安置房项目进行了全面的调查和了解，进一步完善取证。

历经一审、二审，最终胜诉，成功解除了安置房协议，法院并判令某城投公司按照当年商铺的市场价予以赔偿。然而，就在执行过程中，某城投公司提起了再审，并自行委托了评估公司进行房屋市场价格评估，认为赔偿的损失远超现在商铺的价格，同时对解除权的行使期间等提出异议，就此提起再审。后来，青海省高级人民法院再审亦维持了二审判决，驳回了某城投公司的再审请求。

三大核心争议点成关键

在整个案件代理过程中，有三个核心点，也是争议点，至关重要。

第一，未雨绸缪，10年前就锁定商铺位置。

本案的一个核心争议焦点就是安置商铺的位置，在当年代理老张拆迁纠纷的时候，由于安置房具体的规划许可证还没有下来，没有明确的房号位置可以锁定，我就担心未来安置房建好以后，拆迁方不按照双方谈好的位置最好的商铺进行安置。经过多轮谈判和争取，最终成功在安置房协议当中加入了未来安置商铺的具体位置，并要求将相关图纸作为附件以进一步明确位置。

所以，当对方对老张主张的商铺位置提出疑问时，我们拿出协议约定进行了有力的反击。虽然对方后续提出了各种否定，但正是因为协议中有关于安置房屋位置的明确约定和说明，通过之前埋下的这些伏笔，还是守住了阵地。

第二，主张损失的时点，强调可期待利益损失。

不同时期，商铺的价值可能相差甚远。这么多年没有安置，商铺现在的价格和过去相比早已不能同日而语，若按照现在的市场价格主张损失，老张将损失惨重，所以我们在诉讼中主张了当年签署安置房协议时的市场价格。

某城投公司为了推翻二审判决，单方委托了评估公司进行评估，主张二审判决认定的损失远远超出了现在房屋的市场价格，相差数倍。我方提出可期待利益损失等法律依据，据理力争。同时对某城投公司新拿出的评估报告提出了一系列的反对和异议。

第三，守住解除权的行使期间。

再审中，对方的另一个重要异议点就是解除权的行使期间，理由是按照法律规定，如果没有特别约定，解除权的行使期间最长只有一年。也就是说，当解除的事由出现后，提出解除的一方应当在一年以内提出解除，否则这个解除权就没了。结合诉讼中的变化，以及一审、二审事实认定的情况等，我方进行全力防守。最终，青海省高院驳回了某城投公司的再审请求。

拆迁安置需谨记四个要点

通过此案，我们需要关注的是四个要点：

其一，签署协议时，口说无凭。对于拆迁中双方谈妥的事情一定要尽量争取落实到纸面上，尤其是房屋安置的时候，更要注意。因为很多的拆迁房并非现房，往往需要若干年后才能兑现，更要注意。尤其是商铺，位置尤为重要。同一层楼，不同位置的商铺价格往往可能会有不小的差距。

其二，及时行使权利。很多权利的行使是有时间限制的，在某一段时间，这个权利还在，但是一旦过了，很多权利就丧失了。比如本案中提到的解除权，如果合同有约定就从约定，没有约定从法定，也就是最长一年。再比如比较常见的诉讼时效，绝大部分债权的诉讼时效是3年，有一些特殊的时间更短。

其三，诉讼策略至关重要。打官司，不论是应诉还是起诉，都要注意一个核心点：诉讼策略。就本案而言，如果在提起诉讼时，不力争要求按照合同签署时的时点作为损失的计算时点，并在司法鉴定时坚持按照这个时点鉴定，即使最终按照现在的市场价赔偿，两者也相差极其悬殊。

其四，司法鉴定机构的选择十分重要。司法鉴定时要尽量争取在全国选择鉴定机构，而不是只在当地进行选择。

（作者系北京金诉律师事务所主任）

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