​银行直供房的优势与风险-koko官网下载

近期银行直售房产增多是多种因素叠加的结果，并非网传的“断供的人越来越多”这一单一因素所致

银行直供房提前捋清了产权问题，其风险更多是在于房屋的实际情况，是否存在质量问题、购房合同中是否存在其他限制性条款等。一旦交易出现问题，购房人可向银行追责

《法治周末》记者 肖莎

京东、阿里等平台上，银行直接通过公开竞拍的方式、大规模低价甩卖房产的消息，在近期被热议，“银行直供房”也因此成为网络热词。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《法治周末》记者，银行直供房主要是个人或企业贷款违约后，银行通过债权获得作为抵押物的不动产的完整产权，然后在公开市场上销售。

打开阿里拍卖app，在界面最上端的五个圆形按钮中，就有“银行清仓”字样，点击进去还有“银行直供”栏目，在“银行直供”界面，可以看到直接销售房产的银行包括中国银行、邮储银行、农业银行、华夏银行、光大银行以及多家农商行、农村信用社、地方银行，如浙商银行、江苏银行等。

银行直售的房产类型有住宅也有商业用房，有的房产会标注竞拍房产低于市场均价的比例，部分标注甚至为“低于市场均价46%”。

然而，记者发现有的房产即便低于市场价，也处于流拍状态。比如，中国民生银行青岛分行在阿里拍卖平台公开拍卖的、位于盛世美域小区的一套174平方米的住宅，起拍价105万元，两次拍卖均流拍，而贝壳找房app显示，同样面积的房产在今年8月的销售价格为188.5万元。

断供不是直售房产增多的唯一原因

《法治日报》律师专家库成员、北京德和衡律师事务所高级权益合伙人吴学联的日常业务包括银行不良资产的处置。她告诉《法治周末》记者，近期银行直售房产增多是多种因素叠加的结果，并非网传的“断供的人越来越多”这一单一因素所致。

“购房者断供是一个方面。当市场形势发生变化，购房者发现还贷总额已经高于房产的市场总价时，可能就会选择断供。对于断供的购房者，银行通常会向法院提起诉讼，法院判决后，若购房者仍不还款，银行可申请强制执行，将房产进行司法拍卖。之前人们购买法拍房的一个重要原因是法拍房价格低，但是目前的房价预期下，愿意捡漏的人可能就变少了，房产通过司法拍卖环节两次流拍后，银行就可以行使抵押权获得房产所有权，这样一来银行直接销售的房产就增多了。”吴学联说，也有企业还不上贷款导致抵押物归银行所有的情况，而这些抵押物都属于银行的不良资产。

李宇嘉提到一个数据：今年三季度，资产处置平台上法拍房的清仓率（交易量/挂牌拍品数量）仅为28.5%。

在接受采访时，吴学联还提到一个情况，此前银行处置不良资产的方式都是按照一定的折现率把不良资产打包给资产公司，再由资产公司处理，但现在的市场形势下，资产公司不一定愿意接盘了，银行只能自己售卖。

“可以直接和银行谈价交易”并不完全属实

有媒体报道称，购房者看到挂牌信息，可自行前往实地看房，如果看中房源，不一定要通过网上竞价，可以直接到银行面议，价格会比中介便宜，后续还能提供贷款一条龙服务。

对此，记者咨询了四川叙永农村商业银行股份有限公司、泸州农村商业银行股份有限公司、兰州银行等在拍卖公告里留的联系人，均被告知，这些房产因为是国有资产，不能私下交易，必须通过公开竞拍方式购买。

吴学联告诉记者，银行持有的房产能否和个人直接进行交易，要看银行的性质，如果银行是国有银行或国资控股的银行，银行销售其持有的房产时必须通过公开竞价的方式，保证国有资产不流失，确保没有内幕交易。如果银行的性质是民营银行，那银行处理资产的方式要灵活一些，可以选择公开竞拍也可以直接销售。

至于公开竞拍的房产是否能够贷款，上述三家银行的相关负责人均表示，竞拍成功后可以直接和银行联系办理按揭贷款的手续。

李宇嘉提到，值得关注的是，直售的大部分房产属于中小银行、农信社，这主要是由于过去楼市处于上行期，国家正规融资方面对开发商的融资收紧，特别是一些资质较弱、经营不规范的地产商，融资非常艰难。但是，地产的投资收益诱惑比较大，部分经营自主权比较大、业务激进的中小银行，就对这些开发商发放了贷款，比如，西北某地的农商银行就对东北某市的开发商投放了贷款，导致贷款无法回收，开发商用大量房产抵债。

直供房产权清晰但仍有风险

从各个线上平台上呈现的直观数据看，银行直供房的确存在一定的价格优势，那么，这类房产是否值得购房者去捡漏？购买银行直供房的风险主要是什么？

在接受记者采访时，专家均表示，银行直供房和法拍房最大的区别在于，银行直供房的产权比较明晰，而普通法拍房可能存在多轮查封未解除、产权纠纷等，这些风险需要竞买人自行核查、规避，一旦交易出现问题，责任方可能不明确。

“银行直供房提前捋清了产权问题，其风险更多是在于房屋的实际情况，是否存在质量问题、购房合同中是否存在其他限制性条款等。一旦交易出现问题，购房人可向银行追责。不过，产权核实仍是必要步骤。虽然银行已经通过债权剥离取得完整产权，但是保险起见，购房前，最好到相关部门对房屋的性质、产权情况、查封抵押情况等进行核实，确认完全没有问题后再考虑购房。”北京法学会不动产法研究会理事王玉臣说。

王玉臣补充，房屋的具体状况需要仔细评估，此类房源可能会因为空置较久存在维护问题或者房屋本身存在质量问题。购房前，最好去现场看房，核实房屋是否存在上述问题。与此同时，购房人也可以进一步了解该小区的物业服务情况，并核实原业主是否存在未交的物业费、水电费等。

“特别需要警惕是否存在特殊限制的条款。个别房源可能附带交易条件，例如，要求一次性付款、限制办贷时间、过户时间等。购房前，一定要仔细核实相关合同条款。”王玉臣说。

此外，记者在查看多个银行直供房的竞拍公告时发现，有的房产目前处于租赁状态，如果购房者拍的房源，银行是否有义务在交房前清退租户？

吴学联表示，这种情况下需要竞拍者和银行乃至租户提前沟通好，通常情况下如果购房者需要自用房屋，银行得把租约清理掉。购房者也要仔细看竞拍公告上是否明确写着不负责清退租约，如果有这种表述，房屋存在权利负担，购房者就要谨慎。

责编：戴蕾蕾