使用范围逐步扩大 “商转公”仍存障碍公积金制度改革中的已答题与待解题-koko官网下载

《法治周末》记者 肖莎

自2026年政府工作报告明确提出“深化住房公积金制度改革”以来，多地密集对公积金政策进行调整。

在这些出台新政的城市中，有的城市提高公积金贷款额度、优化贷款办理流程，有的地方拓宽了公积金的使用范围，租房、装修都能提取公积金，有的地方可以利用公积金缴纳物业费、取暖费。

粤港澳大湾区在住房公积金政策融合方面也取得突破性进展。不久前，广州住房公积金管理中心与中国银行广州分行、中国建设银行广州分行举行住房公积金跨境人民币结算服务启动（签约）仪式，这标志着全国首个住房公积金跨境人民币结算服务正式在广州落地，也是全国首次政务民生服务实现人民币跨境支付，这意味着大湾区市民可以直接以人民币结算至港澳账户。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《法治周末》记者，公积金领域的改革在不断深化，不过，目前该领域还存在一些不合理的地方。

“一是许多城市对公积金的使用设置了严格限制，如要求公积金缴存地、购房所在地、户籍所在地一致，导致公积金无法在城市群、都市圈内自由流动，影响了资金对‘职’与‘住’资源的配置效率；二是商业贷款转公积金贷款还存在障碍，在转换条件（比如偿还商业贷款年限、商业银行获准等）、转换额度上都有限制。”李宇嘉补充。

试点逐步扩大

2025年5月20日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布的《全国住房公积金2024年年度报告》显示，2024年，住房公积金实缴单位529万个，实缴人数17628.75万人，分别比上年增长6.92%和1%。新开户单位73.99万个，新开户人数 1862.47万人。2024年，住房公积金缴存额36317.83亿元，比上年增长4.67%。截至2024年末，住房公积金累计缴存总额327941.35亿元，缴存余额109252.79亿元，同比增长8.61%。

其中，广东省的缴存余额最高，超过1万亿元，北京和上海两地的缴存余额也均超过8000亿元。

从公开数据看，公积金累计缴存总额和缴存余额处于持续上涨的状况。《全国住房公积金2020年年度报告》显示，截至2020年末，住房公积金累计缴存总额195834.91亿元，缴存余额73041.40亿元。

5年间，累计缴存总额从19.5万亿元增长到32.8万亿元，缴存余额从7.3万亿元增长到10.9万亿元。

允许灵活就业人员缴纳住房公积金，是近几年来公积金制度改革的方向之一。

2021年，住房城乡建设部同意在重庆、成都、广州、深圳、苏州、常州6个城市开展灵活就业人员参加住房公积金制度试点工作，引导和鼓励灵活就业人员参加住房公积金制度，并享受相应的权益。2024年，住房城乡建设部扩大灵活就业人员参加住房公积金制度试点范围，新增沈阳、银川、淄博等23个试点城市。《全国住房公积金2024年年度报告》，截至2024年末，36个试点城市累计超过100万名灵活就业人员缴存住房公积金，其中24万人已使用住房公积金租房或购房。

当越来越多的城市被纳入相关试点，公积金的缴存规模也将随之增大。

十万亿以上体量的资金如何管理、运营、使用，不仅关乎公积金安全，也影响缴存者的使用体验。

用途日渐多元

购房贷款，是公积金的主要用途之一。在这一语境下，什么情况下能操作公积金贷款、贷款额度是多少、贷款利率是多少，是决定缴存者能否使用公积金贷款的重要因素。

早期，缴存者要想在购房时使用公积金贷款，通常需要满足公积金缴存地和购房所在地一致的条件，有些地方甚至要求公积金缴存地、购房所在地、户籍所在地都一致。在人口流动性较大的当下，离开家乡工作、在家乡买房是很多人的常态，尤其是在一线城市工作的人，由于一线城市房价较高，返乡置业成为不少人的选择。但这样的条件无疑限制了很多人使用公积金贷款。

近年来，随着公积金改革的深化，很多地方都放开了对公积金缴存地和购房所在地一致的要求，不少省份都支持省内一地缴存公积金、在省内异地购房。

在这方面，武汉的步子迈得较大。今年4月2日，武汉住房公积金管理中心发布了《关于优化住房公积金使用政策的通知》，其中提到，全国各城市缴存职工，在武汉市购买自有住房，均可向武汉公积金中心申请住房公积金贷款。

此外，为了提振房地产市场，不少省市也提高了公积金贷款的额度。

比如，3月30日，杭州发布关于优化住房公积金使用政策的通知，政策自2026年4月1日起施行。政策明确，住房公积金贷款最高额度由130万元提高到180万元，职工个人可贷额度不超过90万元。政策对重点群体给予额度上浮支持：新市民、青年人家庭贷款额度可按家庭申请贷款时计算的可贷额度合计数上浮20%确定；多子女家庭贷款额度可按家庭申请贷款时计算的可贷额度合计数上浮50%确定。

记者梳理资料发现，公积金还在很多地方被允许用于支付购房首付款、契税。

杭州3月30日发布的政策明确，缴存职工及配偶可提取住房公积金用于支付杭州市行政区域内自住住房的物业费，每年可对家庭名下1套自住住房按实际物业费支出提取1次，家庭当年合计提取金额不超过10000元。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉《法治周末》记者，庞大的沉淀资金需要拓展合规使用渠道，而物业费、取暖费等作为居民住房持有的刚性支出，具有覆盖面广、支出稳定的特点，也是理想的资金出口。将部分沉淀资金引导至物业费支付场景，既提高了资金使用效率，也未偏离住房保障的政策本源。

《法治周末》记者查询公开资料发现，今年以来，各地持续优化公积金制度，物业费使用等已成为公积金政策创新的重要方向之一。

此外，对于没有贷款购房需求或者尚不具备购房能力的人来说，把公积金的用途拓宽到购房之外的领域，意义也重大。多地在探索将公积金用于租房、加装电梯等领域，而且租房提取公积金的条件也在逐步放宽。

《全国住房公积金2024年年度报告》显示，2024年，全国2257.44万人提取住房公积金2720.57亿元用于租房，同比分别增长22.28%和33.93%。

在北京，申请人已连续足额缴存住房公积金3个月（含）以上，本人及配偶在北京无自有住房且租赁住房的，即可申请提取住房公积金。在北京缴存的疏解人员如在雄安新区租房，向北京中心申请租房提取时，不受在京有自有住房的限制。每次提取时，月提取金额采取发票月租金和月缴存额双限规则：若发票月租金＞月缴存额，按月缴存额提取；若月缴存额＞发票月租金，按发票月租金提取。

此外，北京已经允许无租房发票情形下提取公积金。

严跃进认为，公积金的核心功能从过去主要聚焦于“贷款购房”，逐步拓展为覆盖租房、装修、物业费、加装电梯乃至家庭互助等多场景的“住房消费全周期”综合性支持工具。这一转变，精准回应了当下购房群体对住房“持有成本”和“生活品质”的现实关切。

“商转公”相关政策仍需优化

如李宇嘉所说，在公积金制度改革不断深化的情况下，“商转公”领域仍是需要做政策优化的领域。

“商转公”贷款业务，是指购房者在满足一定条件的前提下，将原有较高利率的商业住房贷款转换为较低利率的公积金贷款。

北京的购房者吴佳告诉记者，他买房时由于卖方着急用钱，而公积金贷款的流程相对较长，所以他只能选择更高利率的商业贷款。吴佳买房时，尚处于房价高点，他支付了100多万元的首付，贷了200多万元商业贷款。如今，他购买的那套房屋，市场价已经跌了100多万元。

“相当于首付扔了。”每每提起此事，吴佳的心情都会很低落，他看到别的城市允许商业贷款转成公积金贷款，就去贷款银行咨询，想着如果变更为公积金贷款后，贷款利率就低了一些，月供压力也能少一些。然而吴佳得到的答复是，北京还不能办理这项业务。

记者查阅公开资料发现，广东省的广州市和深圳市、山东省青岛市、河南省郑州市等地已经有条件允许开展“商转公”业务。

李宇嘉告诉记者，“商转公”不存在法律上的障碍，但“商转公”属于提前还贷，需要满足商业贷款合同中对于贷款期间的一些条款，最典型的就是广州市的“商转公”政策规定，商业贷款发放3年之后才能转公积金贷款。

基于允许“商转公”的城市并不是太多，李宇嘉总结，“商转公”当前不好推广的堵点主要有几个：一是，现在商业银行要拓展按揭贷款，并作为优质业务，不愿意看到贷款转公；二是有的地方公积金贷款要求公积金开户有最低年限，同时对连续缴存年限的要求，有的购房者达不到条件；三是有的城市公积金个贷率（个人住房贷款余额占住房公积金缴存余额的比率）较高，这种情况下，说明公积金池子里的钱有限，不能允许大面积的“商转公”；四是“商转公”的额度要按照房屋的贷款评估价值来计算，如果房价下跌明显，公积金贷款的额度可能无法覆盖原来的贷款额度，这时贷款人“商转公”的压力就比较大，需要贷款人补差额。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池教授对记者分析，推广“商转公”的城市普遍具备以下特征：住房公积金资金充足，能够满足购房人“商转公”对贷款的需要；流程简单，可顺位抵押（在该模式下，已办理商业住房贷款的缴存职工，不用结清原商业贷款，可直接将抵押给银行的房产再抵押给公积金中心，办理第二顺位抵押权，中心就可发放公积金贷款。缴存职工在结清原银行贷款后，再注销原商贷银行第一顺位抵押权，中心的第二顺位抵押权将自动升为第一顺位抵押权）；银行参与度高，能转尽转。

记者在采访中了解到，能否顺位抵押是购房者能否顺利“商转公”的决定性因素之一，如果不能顺位抵押，购房者就要先还清商业贷款再改成公积金贷款，这对购房者的资金量要求较高。

赵秀池建议，未来应普及“直转/顺位抵押”模式，购房者无需自筹结清贷款，直接转贷或办理第二顺位抵押，降低资金门槛；应尽量实现一站式线上办理“商转公”，让公积金部门、银行、不动产三部门数据互通，一窗受理、并行办理，压缩办理时间；扩大银行覆盖面，让更多银行参与到“商转公”中来；同时进一步提高住房公积金额度，让公积金贷款额度能够覆盖商业贷款额度。

责编：戴蕾蕾