《住房租赁条例》直击租房痛点-koko官网下载

《法治周末》记者 孟伟

住房租赁市场的规范与发展，始终牵动着千万租客与房东的心。过去，从虚假房源、违规改造带来的居住隐患，到押金纠纷、资金安全引发的维权困境，诸多乱象都让租房成为不少人生活中的“烦心事”。

7月21日，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式公布，并将于9月15日起施行。这部酝酿5年之久的法规，作为我国首部专门规范住房租赁的行政法规，为解决住房租赁市场长期存在的诸多乱象提供了有力的法律依据。无论是租客在租房体验中遭遇的种种痛点，房东在出租房屋过程中面临的合规问题，还是市场主体在运营中存在的不规范行为，都能在条例中找到针对性的解决方向。

视觉中国供图

明确房源入市规则

“隔断房”和“甲醛房”让很多刚租房的人痛苦不堪。

“第一次租房时，中介带我看的房子明明是南北通透的两居室，签合同时我的卧室却变成了朝北的隔断间。”在湖北省武汉市工作的林阳（化名）提起三年前的租房经历仍十分气愤。他当时通过中介租下这套“问题房源”，入住后才发现房屋是由阳台违规改造而成，夏天闷热、冬天漏风，“找中介理论，他们说合同上写的就是这套房，不认账”。

一直关注房屋租赁市场乱象的陈凯（化名）告诉《法治周末》记者：“这类房源若被出租，租客维权面临两难：不维权则存在安全隐患，维权虽可能促使相关部门拆除违规隔断，但中介或房东会将租客赶走，租客需重新租房，而且剩余的房租和押金如果被拖欠，只能走法律途径，一般诉讼流程长达半年至一年甚至更久，在整个过程中缺乏相关部门的有力监管和处罚。”

北京市法学会不动产法研究会理事王佳红在接受《法治周末》记者采访时表示：“实践中很多房主或者中介公司为了扩大自己的出租收益，将厨房、卫生间、阳台等禁止居住的部位进行出租，而这些部位之所以禁止出租居住，是因为非居住空间普遍缺乏消防设施、逃生通道和自然通风条件，还有私自违规改造群租房屋的，都会有消防和建筑安全隐患，事实上也发生过很多生命安全事故。”

此次《条例》对“不可租”的房源类型进行了明确：“厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。”

“禁止非居住房屋出租有利于引导出租人合法出租房源，保障承租人的弱势地位，规范经营行为，保障良好的租赁市场环境。”王佳红说。

《条例》也明确了将厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住，租赁住房不符合规定的单间租住人数上限或者人均最低租住面积标准的法律责任：“由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告；拒不改正的，对单位处2万元以上10万元以下的罚款，对个人处2000元以上1万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得。”

为了以更快更优的价格将房子租出去，有的房东还选择将老旧的毛坯房用廉价材料简单装修后，以较高价格出租。这类快速装修、快速入住的房子常常存在甲醛超标的问题，因此被叫做“甲醛房”。

前不久，一男子6万元月租住进甲醛房的话题引发热议。当事人称，自己在浙江杭州萧山租的房子，入住两个月后出现身体不适，经测试甲醛超标2倍。但房东、中介称房子多人住过，不存在甲醛问题，房东拒绝沟通退押金。随后当地相关部门介入调解，7月22日晚，马先生发文称事情已结束，获得公正处理结果。

为应对上述问题，《条例》明确要求：用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉《法治周末》记者，《条例》对房源的入市要求作了更为详尽的规定。此前意见稿的规定，主要核实建筑和消防两个层面，而最终《条例》则将燃气和室内装饰装修也纳入进来。

他表示，该提法非常关键，“因为租房领域这两年矛盾和安全问题比较集中的，恰是燃气和室内装饰两个领域。其中，燃气方面涉及到老旧小区燃气爆炸事件，室内装饰装修则涉及到甲醛超标等问题。这些问题严重影响了租客的身心健康和安全问题。所以《条例》其实强化了对房源入市的标准和要求，可以认为是租赁市场的‘好房子’标准，自然要求各地关注此类条款。后续要对一些严重不合格的房源进行截留，防范其流入住房租赁市场，确保对租客的租房权益进行有力保障”。

《法治日报》律师专家库成员、北京海润天睿律师事务所合伙人戚兆波告诉《法治周末》记者：“实践中，住房一旦发生燃气安全事故危害巨大，常常引发致命事故，必然危及公共安全；而装修导致的有毒污染物超标也是常常导致居住人健康风险的重要祸因。《条例》明显加大了对承租人一方权利的保障。这与民法典第七百三十一条‘租赁物危及承租人的安全或者健康的’‘承租人可以随时解除合同’之规定一脉相承。”

要求明确押金扣减情形

在租房市场中，退租难已经成为不少租客心里的一道坎儿。房东随意制定扣减标准、以各种名目克扣押金、拖延返还时间等现象屡见不鲜。

“退租那天，房东带着手电筒对着墙面照了快半小时，最后指着一道指甲盖大小的划痕说‘这得重新刷整面墙’，还指着沙发说给用塌陷了，要扣1200元押金。”租客周明（化名）提起去年的退房经历仍很无奈。她租的是北京市朝阳区一套一居室，合同签了一年。

“入住时我拍了全屋视频，那道划痕明明是原本就有的，房东当时说‘小问题不用记’。”周明说，退租时这些“小问题”都成了房东克扣押金时的“大毛病”。她找中介协调，对方说“合同写了房东有权扣押金”；打12345投诉，工作人员让她去法院起诉。“律师费比押金还贵，耗了三个月实在耗不起，最后只拿回一半押金。”周明说。

陈凯向记者透露，不只是房东，有的中介更是常以莫须有理由扣押金：“一些中介合同模板中将租客扰民、养宠物列为违约，违约需赔偿200%房租且放弃屋内物品。对于扰民这类情况，中介说有人举报租客扰民，租客根本无法证明。”

押金问题在《条例》中也有提及。

《条例》针对性解决这一问题，明确要求租赁合同中必须约定扣减押金的情形：出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。

“租赁合同中应约定扣减押金的情形的做法，减少了过去退押金方面的扯皮问题。此类做法，对租客和房东都有较好的保障作用。尤其是对于一些长租业务而言，由于租期长，确实存在家居老化折旧等问题。这个时候若约定不清，实际过程中很容易扯皮和引发纠纷。通过细化押金有关约定，将确保合同清晰和规范。”严跃进说。

王佳红建议，承租人在协商押金条款时候一定要注意约定的细致化，拒绝笼统条款，要求列明具体情形，而且约定的违约金或者赔偿标准要具体，可以量化。而且在协商签署协议的时候最好要全程录音录像，以确认房屋的现状；对于不公平的条款、格式条款等霸王条款要学会说不，要学会修改。

用实名制解决转租问题

在租房过程中，非实名给当事人带来诸多麻烦。

2022年，安徽省肥西县人民法院发布了一起以假名签订租房合同后不退押金的案例。房东易某以假名“刘某”与王某签订房屋租赁合同。租赁期满后，易某拒绝退还押金，王某起诉时才发现合同上的身份信息是假的。虽最终法院依据微信聊天记录、支付凭证等认定双方的租赁关系，判决易某退还押金。法官提醒，租房要提高法律意识，租客签合同时审慎核查对方身份，避免维权困难；出租人应诚实守信，用虚假姓名签合同，情节严重或被追究刑责。

2024年，上海市静安区人民检察院办理的一起合同诈骗案，犯罪嫌疑人王某某利用短租房管理非强制实名制要求而搞“两头骗”，一边通过伪造支付截图的方式欺骗房东，取得房屋使用权；另一边通过虚构房东身份，擅自将房屋出租给多人，骗取租金。

《条例》明确：出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同。出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。房产管理部门应当提高住房租赁合同备案服务水平，不得就住房租赁合同备案收取任何费用。

戚兆波指出，实践中曾出现一些转租人或承租人利用假名、冒用他人名义签约来逃避债务的案例，导致受害方事后因查不到真实姓名而难以维护自身权益。此外，住房租赁合同备案同样也需要双方“实名”，因此实名制也是房产管理部门行政监管的需要。

王佳红也认为，这种实名制确实有助于解决虚假房源等问题，合同备案后可在平台上查询，避免“一房多租”，身份核验机制减少了虚假身份签约的风险，备案合同成为维权的重要证据。

此外，王佳红认为在实施中可能面临一些挑战：“比如，部分房东可能因税费问题抵制备案，租客自主备案可能面临房东不配合的阻力；个人房东和小型租赁企业监管难度大；地方细则尚未完全落地，配套制度不健全导致该条的作用并未发挥出来。”

为租金安全“上保险”

对于长租公寓的租客而言，资金安全是悬在头顶的“利剑”。

某长租公寓暴雷时，接受记者采访的租客表示，在长租公寓租了一年房，一次性交了12个月租金，结果第三个月就收到房东的驱逐通知，说公寓没给他打款。后来才知道，这家公寓采用“长收短付”模式，早已资金链断裂。

《条例》要求设立资金监管账户制度，为租金安全上“保险”。第十九条明确：从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务，具体办法由国务院住房城乡建设主管部门会同国务院有关部门制定。

陈凯从租客视角认为，监管账户需具备“识别、存取、公示”三大核心功能，比如，通过扫码可快速验证账户真实性，避免转入虚假账户。

对于处罚力度，戚兆波指出，未按规定执行的企业最高可罚款50万元，这对中小型企业震慑显著，但需结合“信用惩戒 市场禁入”形成组合拳，才能全面遏制违规。

王佳红补充道：“监管账户虽然可以保障资金的安全性，但是同时也需要保障企业灵活运用，这就要求在地方政策设计时需要明确具体的使用规则。以北京为例，允许租客直接将租金打入监管账户，同时对于退还押金也有具体的流程。只要通过流程的具体设计，可以让经营企业灵活使用资金。”

租赁企业“开业不规范”曾让租客维权陷入困境。

针对“黑中介”屡禁不止问题，《条例》对住房租赁企业资质审核予以明确：住房租赁企业依法登记的经营范围应当使用“住房租赁”的表述。住房租赁企业应当自领取营业执照之日起30日内，向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门报送开业信息。房产管理部门应当将住房租赁企业开业信息向社会公开。住房租赁企业应当在其经营场所醒目位置公示本企业开业信息、服务规范和标准等。

此外，《条例》对住房租赁企业发布的房源真实性也予以规定：住房租赁企业发布的住房地址、面积、租金等房源信息应当真实、准确、完整，在其经营场所、互联网等不同渠道发布的房源信息应当一致，发布的房源图片应当与实物房源一致，不得发布虚假或者误导性房源信息，不得隐瞒或者拒绝提供拟出租住房的有关重要信息。

王佳红认为，这些要求“强化了资质审核与运营透明度，倒逼企业提升专业性”，比如，从业人员需备案、禁止兼职，推动服务从“撮合交易”转向全流程管理。

为避免“准入门槛提高”演变为“垄断加剧”，王佳红指出，《条例》通过培育多元化供给主体和实施差异化监管防止市场集中度偏高，鼓励居民家庭出租自有住房、企业改造存量用房增加供给，明确自然人转租超一定数量才适用企业监管标准，为个人房东和小微企业留足经营空间；同时建立竞争性监管框架，要求政府定期公布区域租金水平以抑制头部企业哄抬租金，并根据企业信用分级分类管理、将违规者纳入黑名单，避免大企业借规模优势规避监管。

责编：肖莎